오피스텔 정의 완벽 정리

안녕하세요 청담부엉이입니다.

요즘 들어 부쩍 오피스텔 투자에 관심이 많으신 분의 문의가 많아

우선적으로 알아두셔야 할 오피스텔의 정의를 말씀드리려 합니다.

오피스텔 정의, 주거용 오피와 업무용 오피 차이와 부수적으로 발생할 수 있는

문제와 해결 방법 등 정리를 해보겠습니다.

다음 포스팅에서는 부동산 투자자분들이 꼭 알아야 할

일반임대사업자와 주택임대사업자간의 차이와 세율에 대해 자세하게

안내해드리겠습니다.

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오피스텔이란

오피스텔은 오피스(Office)와 호텔(Hotel)의 합성어로 업무와 주거를 함께 기능할 수 있는

건축물을 의미합니다.

업무용 이외에 일부를 숙식 용도로 사용할 수 있지만

건축법상 일반 업무시설로 분류하고 있습니다.

오피스텔을 업무용으로 사용하는 경우 업무시설을 기준으로 세금이 부과되지만

주거용으로 사용될 경우 종합부동산세 대상이 되며

오피스텔 외 주택을 보유하고 계신 경우엔 다주택자로 인정되어 양도소득세가 중과됩니다.

 

오피스텔을 분양받게 되신다면 주거용으로 사용하실지 업무용으로 사용하실지 결정을 하셔야 합니다.

주거용으로 임대를 놓으면 주택임대사업자

업무용으로 임대를 놓으면 일반임대사업자로 등록할 수 있습니다.

업무용 오피스텔로 사용하게 되면 오피스텔을 구입하며 부담한 

건물분 부가가치세를 환급받게 되십니다.

보통 재산세나 종부세 관련 문제로 주택수로 포함되는걸 원치 않으신 경우와

건물분 부가가치세 환급을 위하여 업무용 오피스텔로 사용되는 경우가 많습니다.

 

오피스텔 취득 시에는 해당 오피스텔이 업무용으로 사용될지 주거용으로 사용될지

확정되지 않았으니 취득세율은 둘 다 4.6%로 적용됩니다.

 

업무용 오피스텔의 경우 주택수에 포함되지 않지만

20년 8월 12일 이후 신규 취득한 주거용 오피스텔의 경우 주택수로 포함되기에 꼭 주의하셔야 합니다.

 

업무용 오피스텔의 경우에도 세입자가 전입신고를 하는 것은

불법이 아니므로 막을 수는 없습니다.

세입자가 업무용 오피스텔에서 전입신고한 것 만으로는

업무용 오피스텔이 주거용 오피스텔이 되는 건 아니지만, 

전입신고와 함께 실거주가 확인이 된다면 주거용 오피스텔로 등록이 됩니다.

업무용 오피스텔이 주거용으로 등록이 되게 된다면

최초 분양 시에 환급받았던 건물분 부가세를 다시 돌려줘야 합니다.

또한 주택수에 포함이 되기에 1 주택 이상을 보유한 경우 양도세 중과 및 종합부동산세 등이 나오게 됩니다.

이러한 이유로 전입신고를 막기 위해 임대차 계약 시 특약으로 꼭 전입신고를 막아야 합니다.

전입신고 불가하며 전입신고로 인한 피해가 발생 시

임차인이 손해액을 전액 배상한다 라는 특약을 기재합니다.

혹 이러한 문제가 발생 시 임대인은 전입세대 열람을 하여 전입신고 여부가 확인된다면

임차인에게 업무용도로 사용했다는 사실확인서를 발급받으시고

용무용으로 사용했다는 사진을 찍어두시는 게 좋습니다. 

실제 업무용으로 사용하였고 세금계산서를 발행한 경우 이러한 문제가 발생하더라도

크게 문제가 되지 않겠지만, 실제 주거용으로 사용되고 세금계산서 발행이 없는 경우

해명이 쉽지 않습니다.

부동산에서의 괜찮다는 말만 믿지 마시고, 꼭 주거용인지 업무용인지

전입신고 가능 여부를 꼭 확인하시고 잘 판단하시고 계약하시기 바랍니다.

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오늘은 오피스텔에 대해 간략한 틀을 정리하여 드렸습니다.

다음 포스팅에서는 일반임대사업자(업무용)와 주택임대사업자(주거용) 오피스텔에

관한 세율과 차이를 자세하게 안내해드리도록 하겠습니다.